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OBJEKT
Bei dem zu begutachtenden Objekt handelt es sich um ein landwirtschaftliches Wohnhaus in 35066 Rödenau
Hier: Stichprobenhafte Untersuchung der vorgefundenen Bausubstanz, Kaufberatung

AUFTRAGGEBER
Frau Dr. Monika Güttinger Dr. Vahle Str. 24 35066 Frankenberg

UNTERSUCHUNGSMETHODE
Die Untersuchung erfolgte visuell. Es wurden einige Handwerkzeuge zur Klopfprobe und zur Spanabhebung benutzt. Latthammer , Stecheisen und Klopfholz

Untersuchungsergebnisse vom Ortstermin 30-10-1998

Allgemeines
Der Frankenberger Ortsteil Rödenau ist durch seine ursprüngliche Ansiedlung landwirtschaftlicher Bauten und Gehöfte stark geprägt. Das von uns gemeinsam besichtigte Grundstück Muschelweg 17 liegt am Rande des gewachsenen Dorfkerns in nord- südlicher Ausrichtung.
Es handelt sich um ein ehemaliges landwirtschaftliches Anwesen mit einem Wohnhaus, ca. 200 Jahre alt, in Ost-Westausrichtung im oberen Teil des Grundstücks gelegen.
Nach Norden, an der östlichen Giebelseite des Wohnhauses schließt sich ein Zwischenbau, die Kochküche, unmittelbar an. Das Flachdach des Zwischenbaus hat einen nicht mehr intakten Wandanschluss zum aufgehenden Fachwerk des Wohnhauses. Weiter nach Norden, ebenfalls an der östlichen Grundstücksseite erstreckt sich das Scheunengebäude, ca. um die Jahrhundertwende erstellt. Es ist in nord- südlicher Ausrichtung bis an die nördliche Grundstücksgrenze gebaut. Dort hat die Scheune eine gemeinsame Ziegelwand mit dem Nachbargebäude.
Das Wohnhaus erweist sich in einem optisch guten Zustand. Das Fachwerk der Außenwände ist rundherum aus Eichenholz verzimmert. Die lokalen Schäden werden anschließend beschrieben. Die Innenwände, soweit sichtbar, sind ebenfalls aus Eichenholz verzimmert.
Lediglich die Unterzüge sind aus Nadelholz - hier Kiefer verarbeitet. Das großzügig angelegte Treppenhaus, zweiläufig mit Podest, lässt sich bequem begehen. Der hölzerne Dachstuhl Eichenholz - ist als Kehlbalkendach konzipiert. Fuß- und Firstpunkte der Dachsparren sind in einwandfreiem Zustand, ich konnte keine Beschädigungen am Tragwerk erkennen. Die Dacheindeckung in Tonziegeln ist zur Nordseite älteren Datums als die gegenüberliegende Seite, es sind aber keine Mängel der Wasserläufigkeit fest zu stellen.

Befunde
Südliche Fachwerkaußenwand
Wohnhaus EG- Grundschwelle ist an der West- und Ostseite durch Wassereinwirkung - nicht ablaufendes Wasser des Sandsteinsockels- streckenweise stark angemulmt. Die spanabhebende Untersuchung ergab, das der gesamte Splintanteil aufgelöst ist, jedoch das harte Kernholz tragfähig erscheint.

OG
Bei der letzten Farbgebung der Fassade sind einige Fehlstellen im Holz mit nicht geeignetem Material verschlossen worden, z.B. Mörtel, Silikon, Malerspachtel.
So sind an den Schmuckfiguren des Fachwerks bei der nächsten Farbgebung kraftschlüssige Ausspänungen einzuarbeiten, vorstehende Asteinschlüsse beizustechen.

Nördliche Fachwerkwand
EG- Wandanschluss - Zwischenbau der Kochküche
Hier ist der Eckpfosten nicht mehr tragfähig, d.h. der durch Wassereinwirkung zerstörte Teil muss bis auf gesundes, tragfähiges Holz zurück geschnitten werden und mit gleicher Holzart - Eiche ersetzt werden. Es ist für Abhilfe zu sorgen. Die Dacheindeckung ist zu erneuern und der Wandanschluss fachgerecht mit einer Kappleiste zu versehen.
Die oberflächenversiegelnde Aufpflasterung mit Gehwegplatten, die z. Zt. bis an den Sandsteinsockel herangeführt ist, empfehle ich zurück zu nehmen und durch gut wasserdurchlässiges Material, z.B. Blumenbeete zu ersetzen. So kann das ständig anfallende Spritzwasser vom Gebäude ferngehalten werden. Die Dachrinne ist ebenfalls überarbeitungswürdig.
Der gesamte östliche Giebel ist mit Eternitplättchen beplankt. Da es keine schadhaften Fehlstellen gibt, lässt sich auch keine gesicherte Aussage über den Zustand der darunter befindlichen Fachwerkkonstruktion machen. Die Beplankung ist aus den 60er Jahren und asbesthaltig. Es sind keine Verformungen sichtbar, das Sockelmauerwerk steht parallel zur Beplankung.

Giebelseite nach Westen
Hier ist eine provisorische Überdachung zwischen Wohnhaus und angrenzender Bebauung hergestellt. Soweit einsichtig, ist die Giebelwand mit Naturschiefer in deutscher Deckung beplankt, jedoch mit vielen Fehlstellen. Die Fachwerkkonstruktion ist in einwandfreiem Zustand.

Innenbereich
Das ebenerdige Kellergeschoss ist mit ca. 1.95 m lichte Kellerhöhe normal hoch. Das I. und 2. OG sind hingegen mit ca. 2,35 m lichte Raumhöhe für ein Fachwerkbau aus dieser Epoche auffallend hoch.
Das Treppenhaus mit Kern an der Nordseite gelegen, wird jeweils von einer Bundwand abgeteilt. Der ebenerdige Eingangsbereich zur Nordseite hat bei starker Bewitterung Probleme mit dem anfallendem Wasser. Es gibt keine Türschwelle, die äußere Aufpflasterung ist auf gleichem Niveau mit den Fliesen des Innenraums.
Durch nicht ausreichende Drainage und unmittelbare Nähe zum Sandsteinsockel ist der Antritt der Stockwerkstreppe durch Feuchteschäden bereits stark angemulmt.
Die Achse der östlichen Bundwand, an der auch der noch gebrauchsfähige Kamin steht, hat jeweils Verformungen zu den Traufwänden. Die Fundamente unter den mittleren Bundpfosten sind über die Jahre möglicherweise abgesackt. Dieses "Absacken" lässt sich bis unter die Dachsparren verfolgen: die Auffütterung zwischen Dachlatte und Sparren ist in diesem Bereich am größten. Brüche in den Konstruktionshölzern der Außenwände sind aber nicht zu erkennen gewesen.

Unterzüge 1. und 2. OG im Zimmer nach Osten
Die Unterzüge sind aus Nadelholz, ca. 20 x 22 cm stark und spannen von der östlichen Giebelwand ca. 4,50m frei bis zur Bundwand. Die ursprünglichen Trennwände unter den Unterzügen der ehemals 3 Räume sind entfernt worden. Auf diese Art ist ein Raum je Etage über die gesamte Tiefe des Hauses entstanden. Im 2. OG ist der Unterzug wegen der zu großen Spannweite bereits angebrochen. Wenn die ehemals vorh. Stützen in beiden Etagen wieder eingebaut werden, könnte der Unterzug ohne weitere Maßnahmen gehalten werden.

Scheunengebäude
Das Scheunengebäude hat ein in massiver Bauweise erstelltes Erdgeschoß. Hier waren die Tiere untergebracht, als letztes Milchkühe. Das Obergeschoss diente als Fruchtlagerstätte. In dieser Etage sind sämtliche Außenwände als Fachwerk in üblicher Bauart erstellt. Das Dachgeschoss ist ohne weitere Decken bis unter den First offen. Die gesamte Konstruktion ist aus Nadelholz erstellt. Schäden sind nicht aufgefallen, allerdings wurde hier die Substanz keiner genaueren Untersuchung unterzogen.
Es wurden nur stichprobenartige Klopf- und Beilproben erstellt. Die Dacheindeckung ist dicht, Holzschädlinge tierischer oder pflanzlicher Art sind nicht erkennbar gewesen.

Der Vollständigkeit halber möchte ich noch das Garagengebäude am südlichen Grundstücksende erwähnen. Da dies aber nur von geringer Bedeutung für eine Kaufentscheidung ist, verzichte ich auf eine nähere Beschreibung.

Dies sind die von mir erkannten Schäden am Objekt Muschelweg 17 in Rödenau.

Aufgestellt: Ch. Wächter